Woning splitsen Amsterdam: wat zijn de regels? (2025)
Woning splitsen Amsterdam: wat zijn de regels?
Het splitsen van een woning in Amsterdam kan een slimme investering zijn voor vastgoedeigenaren die hun rendement willen verhogen. Door een bestaande woning op te splitsen in meerdere zelfstandige woonruimtes of appartementen, creëer je extra waarde.
Het splitsen van een woning vereist echter dat je aan strikte regels en voorschriften van de gemeente Amsterdam voldoet. Hieronder lees je alles wat je moet weten over woning splitsen in Amsterdam, de benodigde vergunningen en de kosten.
Wat is een woning splitsen?
Woning splitsen in Amsterdam betekent het opdelen van een bestaand pand in meerdere zelfstandige woonruimtes. Elk van deze nieuwe woonruimtes krijgt eigen voorzieningen, zoals een keuken, badkamer en toegang. Er zijn twee hoofdvormen van splitsing: bouwkundig splitsen en kadastraal splitsen. Bij bouwkundig splitsen worden de nieuwe eenheden verhuurd, terwijl bij kadastraal splitsen de nieuwe eenheden afzonderlijk verkoopbaar worden. Het proces vraagt om zorgvuldige planning, inclusief de realisatie van de benodigde splitsingstekening.
Verschillende soorten splitsingen
Bouwkundig woning splitsen Amsterdam
Bouwkundig splitsen betekent dat een pand fysiek wordt opgedeeld in meerdere zelfstandige woningen. Dit type splitsing is ideaal voor het verhuren van de nieuw gevormde woonruimtes. Voordat je bouwkundig kunt splitsen, moet je een omgevingsvergunning aanvragen bij de gemeente Amsterdam. De aanvraag wordt getoetst aan het bestemmingsplan en het Bouwbesluit, waarin onder andere eisen staan over brandveiligheid, ventilatie en de stevigheid van de constructie. Na de splitsing kun je de woningen legaal verhuren.
Kadastraal splitsen in Amsterdam
Kadastraal splitsen houdt in dat je een pand opdeelt in appartementsrechten, zodat de nieuw gevormde woningen afzonderlijk verkoopbaar zijn. Hiervoor heb je een kadastrale splitsing nodig, inclusief een splitsingsakte die door een notaris wordt opgesteld. In veel gevallen is ook een splitsingsvergunning vereist. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het pand voor 1940 is gebouwd of binnen bepaalde delen van de gemeente Amsterdam ligt, zoals stadsdeel Oost (hieronder meer informatie). De fundering moet in goede staat verkeren en vaak is een funderingsonderzoek vereist om te garanderen dat de fundering nog minstens 25 jaar meegaat zonder onderhoud.
Wanneer heeft u meestal een splitsingsvergunning nodig?
U heeft meestal een splitsingsvergunning nodig als voor het gebouw al het volgende geldt:
Het gebouw is gebouwd vóór 1940.
Het gebouw omvat woonruimte.
Het gebouw staat binnen het vet omlijnde gebied van de plattegrond die hieronder staat.
Het gebouw staat binnen het vet omlijnde gebied van de plattegrond hierboven
Ondersplitsing
Bij ondersplitsing wordt een al gesplitst appartementsrecht verder opgedeeld in kleinere eenheden. Dit kan complex zijn, omdat hiervoor vaak toestemming nodig is van de Vereniging van Eigenaren (VVE) en mogelijk een nieuwe splitsingsvergunning vereist is. Dit proces vraagt om zorgvuldige planning en overleg met alle betrokkenen.
Wijziging splitsing
Soms wil je een bestaande splitsing wijzigen, bijvoorbeeld om extra ruimte toe te voegen, zoals een zolderkamer, of om de indeling van het pand aan te passen. Hiervoor is een nieuwe splitsingstekening nodig, en mogelijk moet u opnieuw een splitsingsvergunning aanvragen, afhankelijk van de aard van de wijzigingen. Wij kunnen u hier vanzelfsprekend mee helpen.
Regels voor woning splitsen in Amsterdam
De regels voor het splitsen van een woning in Amsterdam zijn vastgelegd in diverse verordeningen en beleidsdocumenten van de gemeente Amsterdam. Om problemen te voorkomen, is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van deze regels en alle benodigde vergunningen op tijd aan te vragen.
Omgevingsvergunning / bestemmingsplan
Voor elke splitsing is een omgevingsvergunning nodig, waarin de plannen worden getoetst aan het bestemmingsplan van de gemeente. Het bestemmingsplan bepaalt of de woning mag worden gesplitst en hoeveel nieuwe woonruimtes er mogen worden gecreëerd. In sommige gevallen gelden er beperkingen, zoals een maximum aantal woningen per pand.
Woningvormen
Bij het splitsen van een pand is vaak ook een vergunning woningvormen vereist. Deze vergunning wordt getoetst aan de huisvestingsverordening en is bedoeld om de woningvoorraad in Amsterdam te beschermen. Vooral bij niet-grondgebonden woonruimte, zoals bovenwoningen, gelden er strikte eisen. Hieronder een aantal zaken waar u rekening mee dient te houden:
Oppervlakte-eisen: Bij het splitsen van een woning in Amsterdam zijn er specifieke oppervlakte-eisen waaraan zowel de bestaande als de nieuwe woonruimtes moeten voldoen. Deze vereisten verschillen per stadsdeel en zijn bedoeld om voldoende leefruimte te waarborgen.
Geluidsisolatie: Om overlast te voorkomen, is het belangrijk dat er voldoende geluidsisolatie wordt aangebracht tussen de nieuwe woonruimtes. Dit moet worden uitgevoerd en gecertificeerd door een erkend bureau, zodat alles voldoet aan de gestelde eisen.
Leefbaarheid: De leefbaarheid van de buurt moet te allen tijde behouden blijven. Bij het splitsen van een woning wordt gekeken naar de impact op de omgeving, waaronder de kwaliteit van de woonomgeving en de aanwezigheid van voorzieningen.
Parkeernormen: Ook parkeren speelt een rol bij het splitsen van een woning. Afhankelijk van de locatie en het aantal nieuwe woonruimtes moet je voldoen aan de parkeernormen die door de gemeente zijn vastgesteld om de parkeersituatie in de buurt niet te verstoren.
Erfpacht
Veel panden in Amsterdam staan op erfpachtgrond, wat gevolgen kan hebben voor het splitsen van een woning. Als de grond onder het gebouw namelijk in erfpacht is uitgegeven, zal ook de erfpacht gesplitst moeten worden. Bij het splitsen van een pand kan de erfpachtcanon worden herzien, afhankelijk van de nieuwe indeling en het aantal zelfstandige woningen. Dit kan leiden tot hogere kosten, dus het is belangrijk om de erfpachtvoorwaarden goed te controleren.
Leges
Voor de behandeling van vergunningaanvragen rekent de gemeente Amsterdam leges. De hoogte van deze kosten varieert afhankelijk van de aard van de aanvraag en de omvang van het project. Voor een omgevingsvergunning betaal je een percentage van de totale bouwsom, en voor een splitsingsvergunning geldt een vast tarief, afhankelijk van het aantal panden.
VVE of buren
Bij het splitsen van een woning kan het nodig zijn om toestemming te krijgen van de Vereniging van Eigenaren (VVE) of buren. Dit is vooral van belang bij ondersplitsing of wanneer het splitsen van invloed is op gemeenschappelijke ruimtes. Het is belangrijk om dit aspect op tijd te regelen om vertragingen te voorkomen.
Parkeren
In sommige stadsdelen van Amsterdam geldt dat bij het splitsen van een woning ook aan parkeernormen moet worden voldaan. Dit kan betekenen dat je extra parkeerplaatsen moet creëren, afhankelijk van het aantal nieuwe woningen dat je realiseert.
Wat kost het splitsen van een woning in Amsterdam?
De kosten voor het splitsen van een woning in Amsterdam bestaan uit verschillende posten. Naast de leges voor de omgevingsvergunning en de splitsingsvergunning, kunnen er kosten zijn voor bouwtekeningen, funderingsonderzoek en notariskosten voor het opstellen van de splitsingsakte. Hier is een overzicht van de belangrijkste kosten:
Splitsingsvergunning: Het in behandeling nemen van een aanvraag voor een splitsingsvergunning voor één pand kost in 2024 € 4.936,40. Het tarief voor elk volgend (aangrenzend) pand is in 2024 € 3.158,20.
Vergunning woningvormen: De kosten voor een vergunning voor samenvoeging, onttrekking voor ander gebruik en woningvorming zijn in 2024 € 620,00 per aanvraag. Of, als er meerdere panden bij de aanvraag zijn betrokken, per pand.
Splitsingsakte: Notariskosten rond de €1.750.
Omgevingsvergunning: Afhankelijk van de totale bouwsom, meestal tussen 0,6% en 3,4%.
Hoe HVN2 u kan helpen bij het splitsen van een woning
HVN2 is de expert op het gebied van bouwkundige tekeningen en vergunningen in Amsterdam. Wij kunnen u o.a. helpen bij de benodigde splitsingstekening realiseren. Wij begeleiden u daarnaast stap voor stap bij het splitsen van je woning, van het opstellen van de benodigde splitsingstekening tot het aanvragen van de omgevings- en splitsingsvergunning. Onze ervaring en kennis van de regelgeving in Amsterdam zorgen ervoor dat je woning splitsen snel en efficiënt verloopt, zonder dat je voor onverwachte problemen komt te staan.
Wil je meer weten over hoe wij je kunnen helpen bij het splitsen van je woning in Amsterdam? Neem dan gerust contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek. Wij staan klaar om je te helpen bij elk aspect van het splitsingsproces.