Woning splitsen Den Haag (waarop letten in 2025)
Woning splitsen Den Haag: wat zijn de regels?
Het splitsen van een woning in Den Haag is een complexe procedure die gebonden is aan strikte regelgeving. De gemeente heeft specifieke eisen vastgesteld om de leefbaarheid te waarborgen en woningvoorraad voor gezinnen te beschermen. Afhankelijk van de aard van de splitsing kunnen verschillende vergunningen vereist zijn, zoals een omgevingsvergunning en een splitsingsvergunning. Het is daarom essentieel om vooraf een grondige voorbereiding te treffen en alle vereisten goed in kaart te brengen. Hulp nodig met de splitsingsvergunning aanvragen? Wij helpen u graag!
Wat is een woning splitsen?
Woning splitsen betekent dat een bestaande woning wordt opgedeeld in meerdere zelfstandige woningen. Dit kan zowel bouwkundig als juridisch (kadastraal) plaatsvinden.
Bouwkundig splitsen: Een bouwkundige splitsing houdt in dat de woning fysiek wordt aangepast zodat er meerdere zelfstandige woningen (zoals zelfstandige appartementen bijvoorbeeld) ontstaan, elk met eigen voorzieningen zoals keuken, badkamer en huisnummer. Dit vereist een omgevingsvergunning en moet voldoen aan het Bouwbesluit.
Kadastraal splitsen: Een kadastrale splitsing betekent dat het eigendom juridisch wordt verdeeld in meerdere appartementsrechten, zonder dat de woning zelf fysiek verandert. Hiervoor heb je een splitsingsvergunning nodig en een notariële splitsingsakte. Bij het kadastraal splitsen van uw woning ontstaan er twee appartementen, elk met een eigen WOZ-waarde.
Het verschil tussen deze twee vormen is essentieel, omdat bouwkundig splitsen direct invloed heeft op de leefbaarheid, terwijl kadastraal splitsen vooral een juridische en financiële impact heeft.
Verschillende soorten splitsingen
Bouwkundig woning splitsen Den Haag
Bij bouwkundig splitsen wordt een woning verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen. Dit vereist niet alleen een omgevingsvergunning, maar ook naleving van strikte gemeentelijke richtlijnen. Hieronder enkele belangrijke aspecten:
Minimale oppervlakte: Elke nieuwe woning moet minstens 40 m² groot zijn.
Volledige bouwlaag: Elke zelfstandige woning moet een volledige bouwlaag beslaan.
Brandveiligheid en geluidsisolatie: De nieuwe woningen moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit.
Aparte nutsvoorzieningen: Elke wooneenheid moet beschikken over een eigen elektra-, gas- en wateraansluiting.
Geschikte toegang: Elke woning moet een eigen huisnummer krijgen en direct bereikbaar zijn vanaf de openbare weg.
De gemeente Den Haag staat bouwkundig splitsen alleen toe in specifieke wijken. Het is dus van belang om vooraf te controleren of uw woning zich in een toegestane zone bevindt. Hieronder meer over in welke wijken dit het geval is.
Kadastraal splitsen in Den Haag
Kadastraal splitsen betekent dat een woning juridisch wordt opgedeeld in meerdere appartementsrechten. Dit vereist een splitsingsvergunning als het pand zich in een gereguleerd segment bevindt. Na goedkeuring wordt de splitsing ingeschreven bij het Kadaster en kunnen de nieuwe appartementen afzonderlijk worden verkocht.
Voorwaarden voor kadastrale splitsing:
Splitsingsvergunning: Vereist als de woning zich in het gereguleerde huursegment bevindt.
Notariële splitsingsakte: Een notaris moet de splitsing vastleggen en inschrijven bij het Kadaster.
Goedkeuring van de gemeente: De gemeente beoordeelt de aanvraag op basis van huisvestingsverordening en bestemmingsplan.
Toestemming van de VvE: Indien de woning onderdeel is van een VvE, is goedkeuring van de mede-eigenaren vereist.
Splitsen enkel mogelijk in bepaalde buurten
De gemeente Den Haag staat splitsing slechts in enkele wijken toe. In sommige wijken geldt een splitsingsverbod om grotere woningen te behouden. Alleen in de buurten hieronder kan een woningvormingsvergunning nog verleend worden.
Bosweide
De Bras
De Lanen
De Velden
De Vissen
Erasmus Veld
Hoge Veld
Huygenspark
Lage Veld
Parkbuurt Oosteinde
Rietbuurt
Waterbuurt
Zonne Veld
Alleen in de oranje gebieden is bouwkundig splitsen onder voorwaarden mogelijk.
Ondersplitsing
Bij ondersplitsing wordt een bestaand appartementsrecht verder opgedeeld in meerdere appartementsrechten, waardoor er een onder-VvE ontstaat binnen de hoofd-VvE. Dit vereist een wijziging van de splitsingsakte en goedkeuring van de VvE.
Wijziging splitsing
Bij een wijziging van een bestaande splitsing wordt een reeds gesplitste woning opnieuw herverdeeld. Dit kan inhouden dat appartementsrechten worden samengevoegd of verder worden opgesplitst.
Regels voor woning splitsen in Den Haag
Omgevingsvergunning / bestemmingsplan
Voor bouwkundig splitsen is een omgevingsvergunning nodig. Daarnaast moet de splitsing passen binnen het bestemmingsplan. Indien dat niet het geval is, kan een vergunning voor afwijking van het bestemmingsplan aangevraagd worden.
Woningvormen
Alleen ruime woningen met een geschikte indeling komen in aanmerking voor splitsing. De gemeente stelt eisen aan het aantal woonlagen, de grootte van de nieuwe wooneenheden en de voorzieningen.
Erfpacht
Voor woningen op erfpachtgrond is toestemming van de gemeente vereist. Er kunnen extra kosten in rekening worden gebracht, zoals canonherziening en een bijdrage aan de gemeente bij waardevermeerdering.
Leges
De gemeente Den Haag rekent leges voor splitsingsvergunningen, omgevingsvergunningen en erfpachtprocedures. Dit kan variëren van enkele honderden tot duizenden euro’s, afhankelijk van de complexiteit van de splitsing.
VVE of buren
Bij splitsing binnen een VvE is toestemming van de VvE vereist. Ook buren kunnen invloed uitoefenen door bezwaar te maken tegen de vergunningen.
Parkeren
Splitsing mag de parkeerdruk in een wijk niet onacceptabel verhogen. De gemeente hanteert een 90%-norm: als de parkeerbezetting hoger is, moeten extra parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd.
Wat kost het splitsen van een woning in Den Haag?
De kosten voor het splitsen van een woning bestaan uit verschillende componenten:
Splitsingsvergunning: Vanaf €199 per nieuwe woning, met een maximum van €3.750.
Omgevingsvergunning: Afhankelijk van de bouwsom, gemiddeld 1,69% tot 2,55% van de bouwkosten.
Notariskosten: Kosten voor het opstellen van de splitsingsakte en inschrijving bij het Kadaster, vanaf €1.500.
Bouwkundige aanpassingen: Variërend per woning, maar kan in de tienduizenden euro’s lopen.
Hoe HVN2 u kan helpen bij het splitsen van een woning
HVN2 begeleidt particulieren en investeerders bij het splitsingsproces in Den Haag. Wij helpen met:
Advies en haalbaarheidsstudies
Vergunningsaanvragen
Bouwkundige tekeningen en rapporten
Communicatie met gemeente en VvE
Bouwbegeleiding en projectmanagement
Wilt u uw woning splitsen in Den Haag? Neem contact op met HVN2 voor professioneel advies en ondersteuning!